我今天要说的价格的两只手，其实是个人在这么几年的工作中的一点感触。价格的两只手，就是“先手”和“后手”。也就是我们常说的“先下手为强，后下手遭殃”这么两手。
    在房地产销售中，价格（包括涨价和降价）你是要做先手，还是后手呢？或者说，做先手划算呢还是做后手划算？
    我觉得这个与两个因素有关。一是自身的状况，二是市场状况。

    先说自身的状况，这就好比球队一样，你自身的状况就绝对球队是属于擅长进攻型的还是擅长防守型的。一般来说，当你在一个地区的市场上属于该地区前5名或者市场占有率在10%以上的话，你就应该把自己定位为进攻型选手。你不能指望别人来带领你了，否则，这个城市的地产价格就会很观望，观望谁呢，观望你呢。为什么我要先说自身状况，后说市场状况呢，因为后说的比较重要，也是我今天有感而发的重点
    在市场好，价格属于上升阶段的时候，小项目，小公司是很少能把城市价格提上去的，因为小公司怕提太高了，人家买大公司的。小公司最适合的做法，就是随波逐流，等领头羊来跳，领头羊跳一步，你跟一步。

   以上说的都不是重点，重点是在市场不好，价格属于下降通道的时候，大小公司该如何应对呢？“先下手为强？还是先下手遭殃？” 

  _我做一个比喻，价格上升的时候，每做一次上涨，买房的都象是被诱骗一个少女，只要一得手，被诱骗的少女由于心理和生理满足了，都希望下一个被诱骗得更惨。当他们看到后面的更惨的时候，他们就会有庆幸的快感。这个阶段，开发商调价，都是试探性的，一步一步诱女深入。所以，通常都是有魅力的男人诱骗比较成功，小开发商就最好是跟风。但在下降通道，买房子的是什么呢？他们就象刚有性意识的少男，降低一点的时候，就象看了3级片，很兴奋。再降，就象看了更裸露的，一次一次，他们口味越来越重，原本8000的市场，起初打个7299起，很刺激，后来者，只能是6999起，6字开头了，接下来的，就是5开头才能又刺激一下别人去看了。------所以，在价格上升通道，不一定是先下手为强，但爱下降通道，就是先下手为强。
    降到多少合适呢？我觉得假如你项目是早几年拿的地，你完全可以降到去年拿地的人的成本价之上。这样只是利润少了些，先降先赢。 

    现在最头疼的是在地价高峰拿地的项目，该怎么办呢？我个人觉得，政府如果要救市，并且公平地救市，就应该保证地段差不多的地方各个项目的楼面地价是要差不多的。------其实这个问题本身就很可笑，如果土地囤积2年以上没收以及土地增值税严格执行的话，就不会弄到为什么有的开发商降价还有钱赚，有的开发商想便宜卖都不行，一便宜就亏本，杀头的生意有人做，亏本的生意没人做。明明拿地成本是比小学六年级的算术题还要简单可以弄清楚的，却弄得讳莫如深。为什么呢？
    既然中国的土地金贵到诚如诸多官员所说的严重不足，既然中国的房价已经金贵到正常赚钱一辈子都买不起的程度，为什么容积率还要限制那么低呢？
    我想假如你现在尿急允许你去撒尿和允许你和你最喜欢的女明星做爱一次，我想你还是会选择先把尿撒了，不是吗？
    所以，先下手还是后下手，至少你得让每个人都有那只手！我个人觉得政府现在可以放开容积率，特别是对于那些在高峰期拿地的人来说，允许他们把容积率提高，楼面地价降低。虽然容积率提高，居住品质会下降一点，但实际上，可怜的百姓不在乎居住品质下降一点，那些在乎居住品质的，都是有钱人，他们在2005年之前该买的都已经买了。2005年后买房的有钱人，多数就是投资炒房或是养小蜜的了。----这样的需求，难道需要助长吗，我想目前的国家政策，至少在公开场合是不助长的吧？国家还是要以人民百姓利益为重的。那么，增加容积率，一来让被套的开发商有机会解套，二来也让百姓能买到实惠便宜点的房子，三来，国家一分钱也不要再掏出来救什么市。何乐而不为？欢迎大家拍砖

有点迷糊

低开高走比较适合大型的项目，后续小步快走，逐步拉高价值；
对于小型的高端项目可以，高价入市；